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自“十九大”起，中国对房地产市场的发展方向有了清晰的定位和规划，多渠道保障 和租购并举的制度安排相继提出，住房租赁自此受到市场的广泛关注。随着中国城镇化进 程的加速，大量人口向城市流动，催生出庞大的租赁需求。同时，随着晚婚晚育现象的加 剧以及生育率的降低，城镇居民家庭结构逐渐小型化，首次置业年龄也不断推迟，一二线 城市消费者对租房接受度增加，以及租房客群的多元化等，导致租赁需求进一步扩大。加 之购房成本的提升、购房难度的加大，更大程度增加了居民租房需求。中国住房租赁需求 展示出强劲的基本面。
与国际成熟住房租赁市场相比，中国整体住房租赁市场仍处于起步、发展和探索的阶 段 ，市场“供不应求 ”的矛盾突出，机构化长租公寓比例较低。为进一步帮助新市民、青 年人缓解住房困难，在“租售并举”的政策指导下，国家已将发展住房租赁市场提上中央 政府的工作日程，并通过土地供应、市场规范、财务税收、资本市场各方面的政策强力支 持加速发展住房租赁市场。
住房租赁市场上商业模式分为轻资产、中资产、重资产三种。重资产模式由于对资金 投入、项目获取、设计建设能力有很高的要求，模式不易复制;中资产模式即包租模式， 受周期影响较大，随着市场专业化分工的加剧，现正逐步向轻资产模式聚焦。轻资产模式 虽然整体看起来较轻，但门槛相对较高，需要坚守长期主义精神，不断修炼内功，方能在 市场上抢占先机。
对比国内外轻资产发展路径，国外住房租赁市场租赁需求旺盛、政策支持力度大，市 场秩序规范，且通过运营能力和成本控制实现高租金收益，加之，高效的融资渠道助力住 房租赁市场的可持续发展。国内住房租赁市场政策体系不断完善，市场向规范发展，金融端、 土地端等支持力度加码，专业化市场主体不断增加。随着国家保租房的大规模筹建、个人 房源和二房东房源的入市，都将为市场化住房租赁企业尤其是专业化运营商提供了轻资本 模式发展的蓝海空间。
国内长租公寓轻资产模式受酒店行业的发展影响较大，因此，酒店系的运营商借助酒 店行业的管理经验，发展轻资产模式，迅速占领市场。但轻资产模式管理输出门槛较高，对“品 牌力、产品力、连锁运营管理能力以及获客能力”的要求均比较高。百瑞纪集团旗下窝趣 品牌诞生于铂涛集团，首创长租公寓轻资产运营，在住客管理和项目运营方面具备丰富的 经验，并充分应用于轻资产运营的实践。
自 2021 年7月，保障性租赁住房建设成为各地发力重点，轻资产运营与保障性租赁 住房发展具有强适配性，轻资产运营管理有助于真正盘活存量，提供有效租赁住房供应， 助力各地“保租房”筹建目标达成，各方协同互补，利于行业的健康发展。
随着国家对租赁住房标准化统筹的脚步加快，运营的链接价值逐步凸显，市场对轻资 产运营需求也越来越多，但同时轻资产模式也面临融资受限、无法享受资产升值红利、运 营能力要求高等挑战。未来，“资产 + 运营商”的新模式将成为主流，基金与机构化运营商 合作也将成为必然，REITs 长期稳定增长盈利亦可通过资管分离强强联合，轻资产运营企 业规模化发展迎来新的机遇。
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