2023房地产发展新模式研究

2021 年 12 月，中央经济工作会议上首次提出房地产业“探索新的发 展模式”理念，此后在各类重要工作会议上反复提及有关概念。但时至今 日，官方暂未对房地产发展新模式给出明确定义与内涵解释。本文通过回 顾房地产发展旧模式的成因与问题，阐述房地产发展新模式的基础与内 涵，探讨房地产发展新模式的可能方向。

过去二十年，伴随着我国经济高速增长与城镇化进程，房地产业抓住 人口红利期迎来快速发展，并逐步形成以资源驱动、杠杆驱动的商业模 式，并演化出以“高周转”“高杠杆”“高负债”为特征的旧模式。尽管 “三高”模式助推了城镇化进程，但也产生了许多负面效应，在当前经济 下行周期里加速暴露，包括房企资产负债表恶化、居民消费被动萎缩、金 融风险积聚、土地财政无法持续等方面。

除了房地产发展旧模式的问题外，当前房地产业也面临一些新的历史 机遇，或为探寻房地产发展新模式的基础与着力点。一是新型城镇化带动 的增量需求(刚性需求)。二是城市更新以及商品房适老化、绿色化、数 字化等中国式现代化要求带动的存量需求(改善性需求)。

本文从盈利、运营和融资三个维度探讨了房地产发展新模式的可能方 向，包括租购并举、城市更新、代建、TOD、细分赛道等盈利新模式; 科研驱动、网络售房、资产管理等运营新模式;以及 REITs 及不动产私募 投资基金等融资新模式。

需要注意的是，房地产发展新模式也需要一些配套政策措施来支持。 如适度放开购房限制政策，提高市场流动性，以释放潜在的刚性和改善性 住房需求;完善预售制度，保障购房者权益，以平衡现房和期房销售;打 通商品房和保障房的通道，探索“租转购”路径，出台租购同权法律保 障，满足年轻人、新市民的住房需求;此外，政府也需有序推进房产税， 从根本上遏止投资性需求，同时为地方政府提供税收支撑，推动分配制度 调整以实现共同富裕。